Деловой Кыргызстан
Газета успешных людей
№11, 18.08.08-ж.
Естественный отбор
Нежизнеспособные компании уйдут с рынка недвижимости
"Авангард-стиль", одна из крупнейших строительных компаний страны, создавался, в отличие от многих лидеров отрасли, не на базе приватизированных госпредприятий. Фирму, нынче занимающую львиную долю рынка, располагающую крепкой производственно-технической базой, известную далеко за пределами республики, Калыкбек Султанов учреждал всего каких-то десять с лишним лет назад, в 1997 году. И история его успеха поучительна тем, что наглядно показывает: и у нас, как бы мы ни ругали условия занятия предпринимательством в Кыргызстане, можно создавать большой бизнес с нуля. Нужно, правда, лишь одно непременное условие для достижения цели - быть профессионалом в своем деле и изо дня в день, настойчиво, напряженно работать, собирать и опираться на единомышленников.
В момент завершения карьеры в государственной строительной отрасли Султанов занимал пост управляющего трестом "Чуйпромстрой". При его непосредственном участии строились здание Дома правительства, Макмальский золоторудный комбинат в Тогуз - Тороузском районе, Иссык-Атинская шубно-меховая фабрика, Манас айылы, Сары-Джазский оловорудный комбинат…
Трудно ли начинать бизнес, не имея ни стартового капитала, ни влиятельных партнеров? "Понимал, что будет нелегко, но никакого страха не испытывал, - говорит наш собеседник. - Открыв фирму, получил печать, приступил к работе один. Не побоялся взять крупные заказы. Сам был и директором, и прорабом. Потом взял одного мастера и бухгалтера. Затем пришли бывшие коллеги по работе из треста "Чуйпромстрой". С этого и все начиналось…
Так строился "Авангард-стиль". Вот его владельца и генерального директора Калыкбек Султанов корреспондент АЖР попросил ответить на вопросы, которые наиболее часто встречаются в редакционной почте.

- Калыкбек Иманалиевич, что все-таки происходит на столичном рынке недвижимости? Правы ли те, кто утверждает, что рынок перегрет, что образовавшийся пузырь вот-вот лопнет?
- Кризис, бесспорно, имеет место. Более того, я еще в прошлом году чувствовал, что вот-вот наступят сложные времена.
- Что у вас породило нехорошие предчувствия? Сердце вам подсказало?
- Зря иронизируете. Никакого секрета тут нет: мы постоянно проводим опрос тех, кто продает жилье. Знаю, и нам тоже звонят. Друг за другом, словом, следим плотно (смеется). Так вот замечаем, что кое-кто начинает выставлять на продажу квартиры по цене ниже рыночных. Сразу возникает вопрос: почему? Иногда говорят, мол, у них себестоимость ниже, чем у нас. Тогда следующий вопрос: за счет чего экономия? Мы имеем свою базу, имеем свою технику, у нас, по логике, должно быть дешевле. Если, конечно, те строят согласно СНиПам.
- Бывает иначе?
- Бывает.
Посмотрите, в Бишкеке сейчас одновременно строятся 70-75 многоквартирных домов. Это примерно 3,5 тысячи квартир, если считать, что в каждом доме в среднем по 50 квартир. И объемы предложений все растут. Только беда в том, что такими же темпами не увеличивается количество покупателей: многие, кто располагал средствами и кому нужно было жилье, его уже купили. Вот вам и кризис.
- Как он влияет на бизнес строительных компаний?
- Плохо, разумеется. Все должны четко понять одно: неизбежен естественный отбор. Нежизнеспособные компании уйдут с рынка недвижимости. Причина проста: строительством в последние годы занялись немало случайных людей. Расплодилось около 30 фирм, которыми руководят люди разных специальностей, только не строители. Эти конторы не имеют ни производственной базы, ни техники: берут офис в аренду и начинают строить. Таким сейчас очень тяжело выстоять, выжить в условиях жесточайшей конкуренции.
Жили бы в Бишкеке, скажем, 10 млн. человек, тогда рынок на своем пике продержался бы 5 - 10 лет. А что получается у нас? Прошло полтора - два года и начался застой.
- Когда появились первые признаки кризиса?
- В конце зимы - начале весны этого года.
- И пошли вниз цены?
- Тут не все просто. Во-первых, стоимость вторичного жилья искусственно поднята. Игроки здесь ориентируются на цены первичного рынка. Но резкое падение последних невозможно в силу многих факторов. Есть себестоимость, которая непрерывно растет. Растет стоимость земли, строительных материалов, ГСМ, рабочей силы… Если себестоимость одного квадратного метра жилья обходится, допустим, в $800, то продажная цена никак не может равна $700.
- Как долго рынок будет пребывать в состоянии застоя?
- Минимум года два. Многое будет зависеть от того, сумеют ли новоиспеченные строители достроить начатые дома. Сплошь и рядом сейчас происходит так: есть земля, нашли тысяч 100 долларов, залили фундамент. Продали половину квартир, поставили каркас. Что дальше? Нет денег, чтобы достроить. Новые покупатели не идут. Уже сейчас немало таких фирм, которые окончательно остановили работы.
- Возможны проблемы дольщиков, как с вкладчиками?
- К сожалению, да. По моим подсчетам, где-то 20 - 30 % дольщиков точно пострадают. Это печально, но так рынок очистится от случайных игроков. Они уйдут в любом случае. Уйдут либо по-хорошему, достроив дома и переключившись на более выгодные виды бизнеса, либо со скандалом, обанкротившись.
- Кризис в Казахстане сильно сказался на нас?
- От событий у соседей больше, мне кажется, пострадали те, кто кинулся строить на Иссык-Куле. Казахи, я слышал, набирали кредитов огромными суммами - до $10-20 млн. и покупали вокруг озера земли. Меня, впрочем, тоже тянули туда.
- Что же вас остановило?
- Серьезный анализ показывал, что этот бум продлится максимум год.
- Ваши прогнозы оправдались?
- Приведу одну цифру. В прошлом году один квадратный метр на Иссык-Куле продавали за 2700 долларов, сейчас не могут сбыть за 1200. Ко мне эти горе-строители сейчас приходят и предлагают дорогие иссыккульские коттеджи на относительно дешевые бишкекские квартиры.
- Вы не соглашаетесь?
- Я что - враг самому себе? Здесь столица государства. Иссык-Куль - место для сезонного отдыха. Для отдыха несколько дней в году необязательно купить, содержать, охранять коттедж.
- "Авангард-стиль", надо полагать, кризис обходит стороной, не влияет на его самочувствие?
- Слава богу, не чихаем, не гриппуем. В настоящее время наша компания строит 11 собственных домов в разных точках города. Это 268 квартир. Из них в сентябре сдаем в эксплуатацию 4 блока из 79-80 квартир. До конца года еще 5 домов достроим. Параллельно закладываем фундаменты других домов.
- Темпы, стало быть, не сбавляете?
- Нет пока.
- Почему "пока"?
- Видите ли, "Авангард-стиль" располагает достаточно серьезными мощностями и приходится очень энергично крутиться, чтобы их в полную силу задействовать. Что конкретно делаем? Ведем масштабное строительство собственных домов общей площадью более 25 тысяч кв.м. Берем заказы на подрядные работы: возводим в настоящее время более 16 тысяч кв. м жилья в качестве генподрядчика. Строим в Тюпском районе автомобильный мост длиной 50 м с устройством искусственных сооружений и подходов к мосту протяженностью до 1 км: стоимость заказа 40 млн. сомов. Этот мост имеет очень важное стратегическое значение, поскольку соединяет Ак-Суйский и Тюпский районы. С введением в строй моста улучшится сообщение между населенными пунктами и появится возможность у жителей области вывозить сельхозпродукцию через Кеген в соседний Казахстан коротким путем.
- Государство не всегда аккуратно расплачивается…
- Не спорю, но когда-нибудь ведь деньги получу (смеется). Такая политика дает возможность для маневра. Если, допустим, пробуксует продажа квартир, то можем продержаться за счет других заказов. И наоборот.
- У вас много должников?
- Почти на миллион долларов.
- И вас это не беспокоит?
- Это вполне нормальная сумма для нашего бизнеса.
- Сколько человек работает в компании?
- В среднем 500. Зимой численность рабочих чуть-чуть уменьшается.
- Управленцев сколько насчитывается?
- Численность инженерно-технического персонала 30 человек: их доля в коллективе не превышает 6 %.
- Что в планах "Авангард-стиля"?
- Приступаем к строительству элитного жилого комплекса "Моссовет". Готовится также проект крупного бизнес-центра.
- Вернемся к вопросам читателей. Они спрашивают, действительно ли в столице дешевеют земельные участки?
- Снижение цен составило 15 - 20 %. Связь тут такая: плохо продаются квартиры, соответственно падает спрос на землю.
- Вы не допускаете, что компании, которые не в состоянии завершить строительство начатых домов, скоро вынужденно начнут великую распродажу по бросовым ценам?
- Не могут они продавать в любом случае по ценам ниже себестоимости.
- А если дольщик какой-нибудь подаст в суд? Компанию объявят банкротом, незавершенку выставят на аукцион. Настанут золотые времена для таких игроков, как "Авангард-стиль": все будете по дешевке скупать…
- Некоторые дома я бы бесплатно не взял. И даже туда не заходил бы.
- То есть?
- Положим, купил такой недостроенный дом. Положим, завершил его. Но кто будет отвечать, если что-то случится с домом и его жильцами? Ни кто же не знает, с каким качеством возводился каркас здания. Я хочу спать спокойно!
- Качество проектных работ в строительной отрасли Кыргызстана оставляет желать лучшего. Об этом говорили на недавней коллегии Государственного агентства по архитектуре и строительству. Вы согласны с этим мнением? Как этот вопрос решается Вашей компанией?
- С архитектурными фирмами такая же ситуация, что и со строительными. Есть мелкие конторы: их открывают несколько человек, потом мучаются сами, мучают заказчиков. Мы пользуемся услугами крупных компаний, имеющих в штате всех необходимых специалистов, способных произвести все расчеты, экспертизы.
- Правда ли, что многие здания строятся с нарушением строительных норм и использованием низкокачественных китайских материалов, которые не соответствуют ГОСТам?
- Не знаю. Но не исключаю.
- Вы говорите, что в некоторые дома боитесь даже заходить…
- Один хороший знакомый как-то пригласил посмотреть 8-ми этажный дом: хотел квартиру там купить.
- Ну и?
- Ну и посмотрел. Сразу увидел, что плиты перекрытия между собой связаны обыкновенной проволокой, без устройства сейсмопояса и дополнительных мероприятий по увеличению опорной части. В общем, сказал товарищу: давай, пошли отсюда быстрей.
- Какая судьба ждет производителей стройматериалов, тех же расплодившихся кирпичных заводов, если затянется кризис?
- И там произойдет естественный отбор. В прошлом году потребность в кирпиче действительно была очень большой, и многие бизнесмены принялись за производство кирпича, все полезли туда. Никто не думал, что рынок не все переварит, что в конце концов появляются новые материалы, которые прямо конкурируют с кирпичом.
- Как правильно поступить тем, кто собрался обзавестись квартирой, участком, домом - подождать падения цен или немедля совершать покупку?
- Рынок первичного жилья сильно падать не будет.
- Так, покупать надо или можно повременить?
- Отвечу так. Недвижимость нигде и никогда не теряет свою ценность. Могут колебаться лишь цены на недвижимость. И ее нужно купить тогда, когда у тебя есть деньги. Если, разумеется, не хочешь, чтобы сбережения съедала инфляция.
Беседу вел
Курманбек МАМБЕТОВ,
Агентство журналистских
расследований.



Из книги "Элита Кыргызстана"
Родился 23 сентября 1956 г. в селе Кочкорка Нарынской области. Кыргыз.
1974-1976 гг. - служба в рядах Советской Армии. 1976-1981 гг. - учеба на инженерно-строительном факультете Фрунзенского политехнического института по специальности "экономика и организация строительства". 1981-1982 гг. - мастер завода ЖБИ треста "Стройиндустрия". 1982-1986 гг. - мастер, прораб, старший прораб ПМК-145 треста "Чуйпромстрой". 1987-1990 гг. - главный инженер ПМК-264 треста "Чуйпромстрой". 1990-1995 гг. - начальник ПМК-69 треста "Чуйпромстрой". 1995-1997 гг. - управляющий трестом "Чуйпромстрой". 1997-1998 гг. - директор строительной фирмы "Берекетстрой". С 1998 г. - директор строительной фирмы "СБК" Лтд.
Заслуженный строитель Кыргызской Республики.
Награжден Грамотой Верховного Совета Киргизской ССР, медалью "1000 лет эпосу "Манас".
Принимал непосредственное участие в строительстве важнейших республиканских объектов: Дома Правительства в Бишкеке, Кыргызского золоторудного комбината в с. Казарман Нарынской области, Сары-Джазского горнорудного комбината в с. Эныльчек Иссык-Кульской области, Быстровского линолеумного завода в пгт Быстровка Кеминского района, Иссык-Атинской меховой фабрики в с. Ивановка Иссык-Атинского района, культурно-этнографического центра "Манас айылы", детской деревни SOS-kinderdorf, в реконструкции гостиницы "Хайятт", автомобильных мостов и реконструкции туннеля имени К.Кольбаева на автодороге Бишкек-Ош, детского реабилитационного центра "Алтын-балалык" в г.Чолпон-Ата.
Увлекается плаванием и вольной борьбой.
Женат. Имеет троих детей - дочерей Айнуру и Айпери, сына Темирланбека.





Почта:janyzak@mail.ru
Тел.: +996777329784
© J.Janyzak, Kyrgyzstan